Aragó 402 és una finca de propietat vertical de l’Eixample, datada aproximadament el 1870 i d’autor desconegut, que l’any 1999 va ser inclosa en el Conjunt Especial de l’Eixample. L’octubre de 1999 va ser adquirida per la societat ARAGÓ 402 SL, constituïda el 16 de febrer de l’any anterior i destinada a l’adquisició de tota mena de drets reals sobre béns immobles, inclòs l’arrendament.

La finca, formada per 2 comerços i 7 habitatges amb superfícies entre 32 m² i 57 m², té una edificabilitat superior a la de l’edifici actual, que només té tres plantes. Això es deu al fet que està afectada per una antiga androna i perquè la qualificació 13E del Pla General Metropolità li assigna una alçada de planta baixa més sis plantes i una profunditat edificable també superior a l’actual.

Probablement per aquest motiu, com a mínim des del 2008 és un edifici totalment buit, sense llogaters ni cap contracte vigent.

Expedients i legislació sobre pisos buits

Aquesta situació era contrària a la Llei del Dret a l’Habitatge de Catalunya de 2007, i per aquest motiu, l’any 2019, l’Ajuntament de Barcelona, governat pels Comuns i el PSC, va obrir un expedient per infracció greu després que la propietat hagués rebutjat les ofertes per incorporar els habitatges a la borsa de lloguer de Barcelona i acollir-se a diverses línies d’ajuts per rehabilitar l’edifici.

En paral·lel, el Districte de l’Eixample també havia obert un expedient sancionador per mantenir els pisos sense cèdula d’habitabilitat i pel mal estat de conservació de l’edifici. Les dues línies d’actuació estaven avalades per un informe jurídic intern que aconsellava sancionar tant en aplicació de la Llei del Dret a l’Habitatge com des de la disciplina urbanística.

Després de les eleccions municipals del 2023, el nou govern municipal va canviar l’enfocament del règim sancionador, considerant que l’aplicació de la Llei del Dret a l’Habitatge era competència de la Generalitat. Aquest canvi es basava en un segon informe jurídic que mai no va ser fet públic, malgrat les peticions de transparència realitzades per entitats socials el juny de 2025.

Canvis legals i manca de sancions

El Parlament de Catalunya ja havia modificat la Llei del Dret a l’Habitatge el març de 2022 per capacitar el Govern per multar els grans tenidors amb pisos buits durant més de dos anys. Posteriorment, el Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, va adoptar mesures urgents per millorar el règim sancionador.

Malgrat aquest marc legal, l’abril de 2025 el Sindicat de Llogateres i diversos mitjans de comunicació denunciaven que la Generalitat no havia sancionat cap propietari per tenir pisos buits en els darrers tres anys.

Un edifici buit i en degradació

El març de 2026, la societat ARAGÓ 402 SL continuava vigent i l’edifici del carrer Aragó 402 seguia buit i en les mateixes condicions, sense haver sol·licitat cap llicència d’obres majors de gran rehabilitació o de nova planta. Aquesta situació mantinguda durant anys condueix progressivament a la degradació de l’edifici i pot acabar en la seva ruïna definitiva.

El nostre paper en tot això

El cas d’Aragó 402 posa de manifest la necessitat de recolzar els moviments veïnals que denuncien l’existència de pisos buits en una ciutat amb una greu crisi d’accés a l’habitatge. L’Associació de Veïns i Veïnes de la Dreta de l’Eixample (AVVDE) treballa per visibilitzar aquestes situacions, exigir l’aplicació de la normativa i defensar el dret a l’habitatge i la funció social de la propietat. Al web de l’AVVDE podeu consultar més articles com aquests.

Què és el “house flipping”?

El portal immobiliari Idealista.com defineix el house flipping com un mètode que consisteix a comprar un habitatge antic a bon preu, reformar-lo i tornar-lo a vendre després de donar-li una nova vida. Amb aquesta definició aparentment innocent, l’operació sembla una pràctica normal del mercat immobiliari. Però el mateix portal ho puntualitza amb claredat: “Si haces bien tus deberes, podrás ganar mucho dinero.”

Fer “bé els deures”, en aquest context, significa aprofitar un marc legal i fiscal favorable a l’especulació immobiliària: lleis que limiten la durada dels contractes de lloguer, que judicialitzen els desnonaments visibles mentre oculten els invisibles, que permeten operar a través de societats amb avantatges fiscals i que faciliten extreure plusvàlues de la centralitat i del patrimoni de la ciutat sense retorn social. En alguns casos, aquestes operacions poden arribar a generar rendiments anuals superiors al 30%, segons informes fiscals citats sovint en el sector.

Les finques i el procés de transformació

Les finques de Rambla de Catalunya 107-109, incloses en el Conjunt Especial de l’Eixample i en el Sector de Rehabilitació de l’Eixample, daten aproximadament de 1880. En algun moment posterior es va practicar la divisió horitzontal, tot mantenint-se la propietat única de les finques.

La finca 107 estava formada per 1 comerç, 2 oficines i 4 habitatges d’uns 170 m², mentre que la finca 109 comptava amb 2 comerços i 14 habitatges, amb superfícies entre 74 m² i 165 m². A la planta baixa del número 109 hi havia un establiment emblemàtic del barri: la Merceria La Selecta, inclosa en el Catàleg del Patrimoni com a comerç emblemàtic.

Amb el temps es van cancel·lar els contractes de lloguer existents i es va iniciar el procés de buidatge de residents. L’any 2016 també va tancar la Merceria La Selecta, oficialment per jubilació. Posteriorment, el desembre de 2018, la propietat va sol·licitar llicència d’obres majors per a una gran rehabilitació dels dos edificis plurifamiliars i la remunta d’una planta, amb un resultat final de 20 habitatges.

Comercialització internacional i preus del luxe

Quan encara s’estaven restaurant les façanes dels edificis, l’octubre de 2022 ja s’havia iniciat la comercialització de la promoció a càrrec de LUCAS FOX, amb anuncis al portal Idealista.com que descrivien el projecte com “el ejemplo perfecto de vida urbana de lujo en la Rambla de Catalunya” i una “oportunidad excepcional para beneficiarse de un gran potencial de inversión en uno de los barrios más exclusivos de Barcelona”.

Els preus de sortida el 2022 oscil·laven entre 770.000 € per un pis de 60 m² i 1.850.000 € per un habitatge de 150 m². A partir del gener de 2023, la comercialització es va ampliar a altres immobiliàries internacionals com ENGEL & VÖLKERS Barcelona, SOTHEBY’S, APROPERTIS Real Estate, ARC Homes o NOVANTIA.

Malgrat aquesta difusió comercial, tres anys després, el desembre de 2025, LUCAS FOX encara comercialitzava 6 dels 20 habitatges inicials, amb preus encara més elevats. Es van posar al mercat apartaments de 58 m² per 840.000 €, mentre que les remuntes i els àtics arribaven a 2.390.000 € per 123 m² i 4.800.000 € per 219 m² respectivament.

Finalment, ARC Homes, promotora fundada el 2014 especialitzada en promocions d’habitatges de luxe a diverses ciutats d’Espanya i Portugal, va acabar liderant el projecte RAMBLA CATALUNYA 107-109, assumint el desenvolupament final del màrqueting i la comercialització. Ben entrat el 2026, els apartaments de la quarta planta i alguns àtics encara continuaven en venda.

Què fem ara?

Operacions com la de Rambla de Catalunya 107-109 evidencien la necessitat de recolzar els moviments veïnals que treballen per defensar el dret a l’habitatge i preservar el teixit social dels barris. L’Associació de Veïns i Veïnes de la Dreta de l’Eixample (AVVDE) fa seguiment d’aquestes transformacions urbanes i promou espais de debat sobre el model de ciutat i les dinàmiques del mercat immobiliari. Associa’t i ajuda’ns a tenir força davant d’aquestes pràctiques.

La finca situada a la cantonada entre Ronda de Sant Pere 22, plaça Urquinaona 8 i Trafalgar 1 és un edifici de propietat vertical construït el 1933, propietat de la societat MARXAN SL, constituïda el 1976 i dedicada al negoci immobiliari i a l’administració de finques.

L’edifici estava format per 5 comerços, 33 habitatges registrats al Cadastre amb ús d’oficines i 19 habitatges amb ús hoteler. L’entresòl estava ocupat per l’Hostal Maverling Centro, amb 21 habitacions. A més, 7 pisos disposaven de llicència d’habitatge d’ús turístic des de 2012, amb un total de 24 llits turístics. Les unitats cadastrals oscil·laven entre 18 m² i 128 m² de superfície.

Canvi de gestió i pressions als veïns

Segons han informat residents a la nostra entitat, el gener de 2025 tots els veïns de la finca van rebre una carta de la propietat informant que els contractes quedaven subrogats a l’empresa MAGNO PRIVAT INVEX SL, de manera que tots els drets i obligacions passaven a aquesta empresa, vinculada a la mateixa família propietària.

Aquell mateix mes un primer veí va denunciar haver patit maltractes verbals per part d’un representant de la propietat, que li va comunicar que no li renovarien el contracte perquè compartia pis. El febrer de 2025, diversos veïns van explicar que representants de l’empresa els demanaven que es presentessin a l’oficina per signar un annex al contracte per afegir els convivents del pis. Alguns residents van acabar signant aquell document, però no se’ls havia facilitat cap còpia prèvia i a qui la demanava se li indicava que havia d’anar a l’oficina per consultar-ne el contingut, qualificat de confidencial.

Al juny de 2025, altres veïns van denunciar noves pressions per signar aquest annex, així com un tracte intimidatori. Al setembre de 2025, la propietat va comunicar per WhatsApp que retiraria el pany de l’entrada de la finca i instal·laria targetes electròniques d’accés. També informava que només es lliuraria una targeta per persona que constés al contracte, i que calia passar per l’oficina per “regularitzar” la situació contractual. Davant d’aquesta situació, els veïns van contactar amb el Sindicat de Llogateres.

Control, intimidacions i denúncies veïnals

Els residents denunciaven que la propietat utilitzava les càmeres de seguretat per controlar les entrades i sortides de la finca, identificant qui vivia als pisos i quines visites rebien. També van explicar que representants de la propietat picaven a les portes quan no hi eren els titulars del contracte, fet que deixava els companys de pis en una situació de pressió i desconcert. En alguns casos, això va acabar amb entrades de la propietat als pisos o amb persones que es veien obligades a marxar davant del tracte rebut.

Alguns veïns van denunciar també que representants de la propietat els mostraven vídeos gravats amb el mòbil a l’entrada de la finca, on apareixien persones entrant i sortint de l’edifici. Segons els residents, això generava una sensació constant de vigilància, tant a l’entrada com en alguns replans dels pisos.

En conjunt, els veïns denunciaven pressions verbals, abusos de poder, insistència constant per contactar amb ells i coaccions per signar annexos de contracte. En molts casos, aquestes pressions es produïen a la mateixa porta dels domicilis i, segons alguns testimonis, també es van produir episodis de tracte discriminatori i xenòfob. Amb l’acompanyament del Sindicat de Llogateres, els residents van concloure que s’estaven produint situacions greus d’assetjament immobiliari, i alguns veïns van començar a parlar amb la resta de residents per coordinar-se.

Control d’accessos i noves tensions

El 9 de desembre de 2025, després d’haver acomiadat el conserge, la propietat va contractar una empresa de control d’accessos. A l’entrada de la finca es van situar quatre vigilants de seguretat i es va retirar el pany de la porta principal, substituint-lo pel sistema de targetes electròniques.

Durant la primera setmana alguns veïns encara no disposaven de targeta, i depenien del personal de seguretat per poder entrar a casa seva. Aquesta situació va provocar trucades a la policia, ja que en alguns casos no es permetia l’entrada a residents habituals que no figuraven al contracte.

Veïnat que marxa i incertesa

Arran d’aquesta situació, dos veïns van decidir marxar de la finca. Un altre resident va explicar que havia estat coaccionat per signar l’annex de contracte amb la condició que els seus companys de pis abandonessin l’habitatge. Mentrestant, començaven a arribar burofaxos als residents.

Segons denuncien els veïns, la propietat no té cap voluntat de renovar els contractes. Quan marxa un resident, es fan obres al pis i es formalitzen nous contractes amb increments de lloguer que, segons els testimonis, superen el límit legal del 10% respecte al contracte anterior. A més, molts habitatges no disposen de certificat energètic, no es realitzen obres de millora ni es reparen desperfectes importants, mentre els lloguers continuen augmentant.

Molts residents porten més de 15 o 20 anys vivint a la finca. Dels 17 contractes que encara hi resten, expliquen que veuen com, a poc a poc, els veïns van marxant.

El següent pas

Situacions com la de Ronda de Sant Pere 22 mostren la importància de recolzar els moviments veïnals en la defensa del dret a l’habitatge i de la convivència als barris. L’Associació de Veïns i Veïnes de la Dreta de l’Eixample treballa per donar suport als residents afectats, fer seguiment d’aquestes situacions i visibilitzar els impactes socials de determinades pràctiques immobiliàries.

Rosselló 257 era un edifici d’oficines de propietat vertical, construït el 1962, obra de l’arquitecte Robert Terradas. Per la seva qualitat arquitectònica va ser inclòs en el Catàleg del Patrimoni de la ciutat amb un nivell C de protecció, formant part del Conjunt Especial de l’Eixample i del Sector de Rehabilitació de l’Eixample.

El 2014 es va constituir la societat AMB VISTES AL PALAU, S.L., que a partir d’aquell moment va figurar com a propietària de l’edifici. La denominació feia una evocadora referència a les “vistes al Palau”, en al·lusió al Palau Robert i els seus jardins, un emplaçament especialment suggerent per al negoci immobiliari del luxe.

El 2015 es va sol·licitar la llicència d’obres majors per iniciar una reforma global i el canvi d’ús d’oficines a habitatges. En aquell moment, l’edifici estava format per planta soterrani, planta baixa més set plantes, àtic i sobreàtic, amb un ús de local comercial a la planta baixa, oficines de la planta primera a la cinquena i habitatges de la planta sisena al sobreàtic.

Un cop finalitzada l’obra el 2016, es va legalitzar la divisió horitzontal de la propietat, donant com a resultat dos comerços en planta baixa i quinze habitatges amb ús residencial, amb unes superfícies útils de 150 m².

A partir del 2017 la nova promoció va ser anomenada amb l’acrònim RS257 i gestionada per UNIQ Residential SL, una promotora immobiliària “boutique” constituïda el 2014, destinada al desenvolupament i comercialització d’unitats residencials a les principals ciutats d’Espanya, així com en actius d’hostaleria i residència per a gent gran. L’empresa es defineix com a especialitzada en la creació de “solucions de vida úniques en ubicacions privilegiades”. Un dels àtics, de 200 m² i 70 m² de terrassa, va ser posat a la venda per 4.200.000 €.

La venda de la resta dels habitatges de luxe va ser comercialitzada al mercat internacional a partir del 2021 per les companyies LUCAS FOX i NUVO BARCELONA, posant a la venda habitatges de 150 m² útils per un preu d’1.580.000 €.

El cas de Rosselló 257 posa de relleu la importància de donar suport als moviments veïnals en el seguiment de les operacions immobiliàries que transformen el parc edificat i l’ús dels edificis a l’Eixample. L’Associació de Veïns i Veïnes de la Dreta de l’Eixample treballa per analitzar aquestes transformacions, defensar l’interès col·lectiu i fomentar un debat crític sobre el model de ciutat.